<<不動産売却にかかる費用と税金を徹底解説>>上越市不動産なら昭和林業の家｜地域密着50年以上の実績

公開日：2026年03月27日

上越市の不動産売却にかかる費用と税金を徹底解説｜手取り額を増やすポイント

「いくら手元に残るか」を事前に知ることが大切

不動産を売却する際、多くの方が「売却価格＝手取り額」と思いがちです。しかし実際には、仲介手数料・登記費用・税金などさまざまな費用が発生するため、売却価格からこれらを差し引いた金額が実際の手取り額となります。

事前に費用の全体像を把握しておくことで、売却後の資金計画が立てやすくなり、住み替えや老後の生活設計もスムーズに進めることができます。「思ったより手元に残らなかった」という後悔を防ぐためにも、売却を検討し始めた段階で費用と税金の知識を持っておくことが重要です。

 

上越市での売却における費用の考え方

上越市では、積雪による建物の劣化・老朽化が進みやすいため、売却前のハウスクリーニングや簡易補修が成約につながるケースもあります。費用をかけすぎず、かつ買い手に好印象を与えるバランスを見極めることが、上越市ならではの売却成功のポイントです。

この記事では、上越市で50年以上の実績を持つ昭和林業の家が、不動産売却にかかる費用と税金をわかりやすく解説します。なお、税金に関する内容は一般的な情報の提供を目的としており、個別の税務判断については税理士等の専門家にご相談ください。

① 仲介手数料

仲介売却を依頼した場合、不動産会社に支払う報酬です。法律で上限額が定められており、売却価格に応じて「売却価格×3%＋6万円（税別）」が上限となります。

売却価格1,000万円の場合：1,000万円×3%＋6万円＝36万円（税別） 売却価格2,000万円の場合：2,000万円×3%＋6万円＝66万円（税別） 売却価格3,000万円の場合：3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税別）

なお、直接買取の場合は仲介手数料がかかりません。早期売却と費用削減を両立したい方には買取という選択肢もあります。

 

② 登記費用（抵当権抹消登記・所有権移転登記）

住宅ローンが残っている場合は、売却時に抵当権を抹消する登記手続きが必要です。費用は司法書士への報酬を含め、1〜3万円程度が目安です。所有権移転登記にかかる費用は基本的に買主負担となりますが、状況によって異なります。

 

③ 印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。売却価格によって金額が異なります。

売却価格1,000万円超〜5,000万円以下：印紙税1万円 売却価格5,000万円超〜1億円以下：印紙税3万円

 

④ 住宅ローン一括返済手数料

売却時に住宅ローンを一括返済する場合、金融機関に支払う手数料が発生します。金融機関によって異なりますが、数千円〜数万円程度が目安です。事前に利用している金融機関に確認しておきましょう。

 

⑤ その他の費用

引越し費用・残置物の処分費用・ハウスクリーニング費用なども発生する場合があります。また、売却前に雨漏りや設備の不具合がある場合、簡易補修を行うことで成約率が上がるケースもあります。これらの費用も事前に見込んでおくと安心です。

① 譲渡所得税・住民税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費とは購入時の価格（建物は減価償却後）、譲渡費用とは売却にかかった仲介手数料・印紙税などです。

税率は所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）は税率39.63%、5年超の場合（長期譲渡所得）は税率20.315%となります。

 

② 3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例を適用することで、多くのケースで譲渡所得税を大幅に軽減または非課税にすることが可能です。

適用には「現在居住している、または以前居住していた物件であること」などの条件があります。詳しくは税理士等の専門家にご相談ください。

 

③ 軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例が適用される場合があります。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については税率が14.21%に軽減されます。長期保有の物件を売却する方は特に確認しておきたい特例です。

 

④ 相続した不動産の売却における取得費の特例

相続で取得した不動産を売却する場合、取得費が不明なケースがあります。その場合、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」を使用することができます。ただし実際の取得費が判明している場合はそちらを使用した方が有利なケースが多いため、購入時の書類を探しておくことをおすすめします。

【売却価格2,000万円・所有期間10年以上のマイホームの場合

売却価格：2,000万円 取得費（購入価格）：1,500万円 譲渡費用（仲介手数料等）：約72万円 譲渡所得：2,000万円－（1,500万円＋72万円）＝428万円

3,000万円特別控除適用後の課税譲渡所得：428万円－3,000万円＝0円（非課税）

 

この場合の概算手取り額 売却価格2,000万円－仲介手数料72万円（税込）－印紙税1万円－登記費用約2万円＝約1,925万円

3,000万円特別控除を活用することで、税負担ゼロで約1,925万円の手取りが見込めます。

 

ただし上記はあくまで概算例であり、個別の状況によって異なります。詳細は税理士等の専門家にご相談ください。

ポイント① 3,000万円特別控除を必ず確認する

居住用財産の売却では、3,000万円特別控除の適用により税負担を大幅に軽減できるケースが多くあります。適用条件を満たしているかどうかを事前に確認し、確定申告を忘れずに行いましょう。

 

ポイント② 取得費に関する書類を保管しておく

購入時の売買契約書・領収書・リフォーム費用の領収書などは、取得費の証明に使用できます。これらの書類が残っていれば、概算取得費（売却価格の5%）よりも有利な計算ができるケースがほとんどです。売却を検討し始めたら、まず書類の確認から始めましょう。

 

ポイント③ 売却時期を所有期間5年超に設定する

所有期間が5年以下（短期譲渡）と5年超（長期譲渡）では税率が大きく異なります。売却のタイミングを少し調整するだけで税負担を約半分に抑えられる場合があります。売却を急いでいない場合は、所有期間を確認した上でタイミングを検討しましょう。

 

ポイント④ 買取と仲介を状況に応じて使い分ける

仲介売却は高値が期待できる反面、仲介手数料が発生します。直接買取は仲介手数料が不要ですが、価格は仲介より低くなる傾向があります。売却価格・費用・スピードのバランスを考慮した上で、最適な方法を選ぶことが手取り額最大化につながります。昭和林業の家では関連会社「不動産買取センター上越」と連携し、仲介・買取どちらにも対応しています。

 

ポイント⑤ 税理士・専門家に相談する

譲渡所得税の計算・特例の適用可否・確定申告の手続きは、専門的な知識が必要です。売却益が大きい場合や相続した物件の売却など、複雑なケースは税理士への相談を強くおすすめします。昭和林業の家では必要に応じて専門家のご紹介も可能ですので、お気軽にご相談ください。

Q1. 不動産を売却したら必ず確定申告が必要ですか？

A. 3,000万円特別控除などの特例を適用する場合や、譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。売却損が出た場合でも、損益通算の特例を活用するために確定申告をした方が有利なケースがあります。詳しくは税理士等の専門家にご相談ください。

 

Q2. 仲介手数料は値引き交渉できますか？

A. 法律で定められているのは「上限額」であり、上限以下であれば不動産会社が自由に設定できます。ただし、値引き交渉によってサービスの質が低下したり、売却活動に影響が出たりするケースもあります。手数料の金額だけでなく、会社の実績・対応力を総合的に判断することをおすすめします。

 

Q3. 相続した不動産を売却した場合、税金はどうなりますか？

A. 相続で取得した不動産の売却でも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除が適用される場合があります。また、相続開始から3年以内の売却には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用できるケースもあります。個別の状況によって異なりますので、税理士へのご相談をおすすめします。

 

Q4. 売却損が出た場合、税金はかかりますか？

A. 譲渡所得がマイナス（売却損）の場合、原則として譲渡所得税はかかりません。また、一定の条件を満たす居住用財産の売却損は、給与所得など他の所得との損益通算が認められる特例もあります。詳しくは税理士等の専門家にご確認ください。

 

Q5. 直接買取の場合も仲介手数料はかかりますか？

A. いいえ、直接買取の場合は仲介手数料がかかりません。ただし売却価格は仲介より低くなる傾向があります。手数料不要のメリットと売却価格のバランスを考慮した上で、最適な方法をご検討ください。

 

Q6. 売却にかかる費用の相談も無料でできますか？

A. はい、費用・査定・売却方法に関するご相談はすべて無料です。「実際にいくら手元に残るか知りたい」という段階でもお気軽にご連絡ください。

上越市で不動産を売却する際にかかる主な費用と税金をまとめると次のとおりです。

費用面では、仲介手数料（売却価格×3%＋6万円・税別が上限）・登記費用・印紙税・住宅ローン一括返済手数料などが発生します。直接買取を選択することで仲介手数料をゼロにすることも可能です。

税金面では、譲渡所得が発生した場合に譲渡所得税・住民税が課税されますが、3,000万円特別控除・軽減税率の特例など、適用できる特例を活用することで税負担を大幅に軽減できるケースがあります。取得費に関する書類の保管・売却時期の検討・専門家への相談が、手取り額最大化への近道です。

昭和林業の家は、上越市で50年以上の実績を持つ地域密着型の不動産会社です。仲介・売却・買取・任意売却まで幅広く対応しており、必要に応じて税理士等の専門家のご紹介も可能です。

まずはお気軽に無料査定・無料相談をご利用ください。

 

昭和林業の家 概要

会社名 株式会社 昭和林業の家

所在地 〒942-0004 新潟県上越市西本町4丁目16番6号

電話 025-545-4800

営業時間 9:00〜17:30

受付 無料査定・相談随時受付（電話・メール・Webフォームにて）

公式サイト https://www.showa-no-ie.jp/

お気軽にお問い合わせください。上越市での不動産売却・購入・買取を全力でサポートいたします。